כתבות נדל"ן לעיתונות

לאור העובדה שאנו נכנסים לחודשי הקיץ, התקופה החמה ביותר למעברי דירה  ( לפי סקר שלנו, כ-79% ממעברי הדירה מתבצעים בחודשים יוני-אוקטובר, כשה״עסוקים״ ביותר , אם לחדד, יולי אוגוסט.

בשולי הדברים אוסיף: הסיבה לכך שמעברי הדירה נעשים בחודשי הקיץ, נעוצה בעובדה שהלימודים במוסדות החינוך (מגיל הגן ועד לאוניברסיטאות )מסתיימים סביב יוני יולי, ומתחילים בספטמבר אוקטובר. 

אנו נוהגים לכנות ״משפרי דיור״, פלח שוק שמורכב ברובו ממשפחות שהתרחבו וגדלו והדירה קטנה עליהם.
הם מבקשים ל״שפר״ את מגוריהם לדירה מרווחת יותר, בניינים עם מעלית, חניה עוד חדר וכו׳. דירה ״ משופרת ״ ויקרה יותר. אז 2023 כפה עלינו מושג אחר, ממש לאותו פלח שוק -מצמצמי דיור.

הכול יודעים ששוק הנדלן נסמך רובו וכולו על התחדשות עירונית. התהליך כרוך בפינוי דיירים בבניינים וותיקים לדיור בשכירות עד תום הבנייה.מברכים על המוגמר כשהדיירים מפנים את הדירה שהתגוררו בה בשכר חודשי (שנתיים שלוש) ומקבלים לידיהם את דירות התמורה. הבעיה או הקטסטרופה העומדת לפיתחנו: מחסור עצום בדירות בשכר חודשי, ואין לאן לפנות את דיירי הפרויקטים.

מהן היתרונות ברכישת דירה עם שותף ועל מה יש להקפיד בהליך הרכישה?

שאלה שהתקבלה בפורום: אחד השכנים ביקש להקצות חלק מהחצר (הרכוש המשותף) לחניה.האם זה חוקי? האם צריך לדרוש על זה כסף? האם רושמים את זה בטאבו?

אין מי שלא הגיעו לאזניו ולעיניו הפירסומים בעניין המציאות המדהימות של רכישת קרקע שתוך זמן קצר, ״ממש לא תספיקו למצמץ״, והקרקע, ש״ממש גובלת בבתי היישוב״ תופשר לבנייה , ואתם, שרכשתם אותה ב-100,000 ₪, או 84,000 ₪, או 140,000 ₪, תעשו אקזיט ותהפכו למיליונרים.

רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 משתלמת במרבית המקרים, ואם מדובר בתמ"א 38/2, הרי זה ממש כמו רכישת דירה חדשה מקבלן, משום שהבניין נבנה מחדש, וניתן להתרשם ולבדוק את המיקום והסביבה, משום שהוא ייבנה על המיקום המדויק של הבניין הקודם שנהרס.

מה שווה יותר, דירת גן או דירת גג? איך מקבלים החלטה? ומה מעלה יותר את ערך הדירה?

שאלה שהתקבלה בפורום: אחד השכנים ביקש להקצות חלק מהחצר (הרכוש המשותף) לחניה. האם זה חוקי? האם צריך לדרוש על זה כסף? האם רושמים את זה בטאבו?

אז מה הסגנון שבא לכם להתחדש בו? תרשו לנו להמליץ על עיצוב וינטג'...

איפה משדרגים יותר ואיפה פחות? למי כדאי לשדרג? ואיזה דירות זוכות לשידרוג יתר?

למעלה מחמישית מהמשפחות שעזבו למודיעין (21%), לערי השפלה או השרון, לפני קצת יותר משני עשורים , חזרו לתל אביב. האם תל אביב מתבגרת? (חלילה, מזדקנת?)

חניון דובנוב בין הרחובות דובנוב ליאונרדו דה וינצ’י וקפלן, הינו אחד החניונים היותר מבוקשים בתל אביב ועומד על מגרש שיכול להתחרות על כתר המגרש היקר בעיר.
כל מי שצריך ללכת לבית ציוני אמריקה, זאפה תל אביב ועוד מאות מקומות בילוי, מכיר את החניון הוותיק.

האם עדיף למכור עכשיו או להמתין שהמחירים יעלו? והאם עדיף לרכוש בבאר שבע או בחיפה?

אנו רואים כיום שילוב אזורי מסחר, משרדים ובילוי עם מגורים בפרויקטי נדל"ן. אז איך ניתן להסביר את שינוי הגישה? שרה מידה מסבירה את שינוי הגישה בנדל"ן 2022.

הוספת מרפסת מעלה את ערך הדירה. מעבר לעניין הכספי, החוויה באירוח או בישיבה באוויר הפתוח מהווה ערך מוסף, ולכן דירות עם מרפסת בד"כ נמכרות הרבה יותר מהר מדירות ללא מרפסת.

במקרים רבים, על קרקע, בניין או כל סוג מקרקעין משותפים, יש מספר משתתפים, שהיו רוצים לבצע חלוקה, כך שיוכלו לעשות שימוש בחלק שלהם ללא הפרעה. לפני ביצוע הסכם שיתוף שיתוף במקרקעין, החלוקה לא היתה מוגדרת, ולמעשה לא נתן היה לאף אחד מהשותפים, להינות מהשטחים המשותפים, לפתח אותם או לדעת בביטחון איזה ואילו חלקים שייכים לכל אחד.

כ-40% מדיירי שכונות מצוקה, או שכונות מוחלשות, שמבוצעים בהם פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי), מקבלים אמנם דירה חדישה במגדל, שערכה לעיתים כפול מערך הדירה הקודמת שהיתה בבעלותם, אך למעשה נפלטים מהשכונה, או חוזרים להתגורר בבניינים ישנים, כשהם משכירים את הדירות החדשות למהגרים חדשים לשכונה.

לוקיישן לוקיישן לוקיישן, האם מילים אלו, שהגדירו פעם את מה שכדאי ושווה בשוק הנדל"ן, עדיין רלוונטיות?

כמה באמת עולה לקנות דירה? איזה עלויות נוספות כדאי מאוד שניקח בחשבון?

הציעו לנו לקנות דירת מרתף מהממת ומושקעת, במחיר מעולה, שצריכים לרדת אליה בכמה מדרגות. מתלבטים. יש הבדל בינה לבין דירת קרקע, או דירת פרטר?

אחת השאלות שמעסיקות את תושבי הערים שבהן יעברו קווי הרכבת הקלה עבודות בגוש דן היא מה ההשלכות על ערכי הנכסים.

אוכלוסיה דתית לאומית - כיפות סרוגות, באיזה ערים הם מעדיפים להתגורר?
שכונות? שכנים? סוגי בניינים ודירות. (סודות הנדלן 22.3.21)

״אני רוצה לקנות את הגג מהשכנים, כמה עלינו לשלם להם?״

תל אביב- שינוי מוחלט בסטטוס קוו ששלט במשך 11 השנים האחרונות: דירות חדישות בגוש הגדול  ורמת אביב החדשה נמכרות בקצב מהיר יותר, ובמספר שעולה בהרבה על מספר הדירות הנמכרות בצפון ובמרכז הישן.

מה הסבר לכך? >> במאמר

הם נראים דומים, כמעט זהים. לכולם מעליות מהירות, לובי מפואר, מפרט עשיר, מועדון פנימי, גינות ומשטחים ירוקים רחבי ידיים וכולם נוקים לתל אביב, העיר הנחשקת ביותר בארץ.

אז מאיפה מגיעים פערי המחירים (פער של מיליונים) ?

באר שבע, אשדוד, ערד, אופקים . ארבע ערים, כולן מדרום הארץ, ובכל זאת יש הבדלים משמעותיים במחירי הדירות.

כל המידע במאמר

מחירי דירות זהות בתל-אביב והסביבה - דוגמאות להבדלי מחירים בין דירות בנות 4 חד׳ דומות או זהות בהגדרה - ממוצע לפי שכונות.

מחיר למשתכן - הבטחות גדולות מול מציאות. הכוונות אולי היו טובות, אך הביצוע הרבה פחות.

מהי תכנית תמ"א 38? מהן הטענות והסיבות העיקריות לנסיונות לביטול התמ"א ע"י הראשויות במקומיות? כיצד התמ"א משפיעה על מחירי הדירות?

הכירו את המספרים

מתוך סודות הנדלן ינואר 2020

חיפה, סביר להניח, הינה העיר היחידה בעולם, שהדירות היקרות ביותר בעיר, רחוקות מרחק קילומטרים מהים, ורואות אותו רק מרחוק.

שכונת עזרא והארגזים בתל אביב - מפחונים למגדלים. מי מרוויח ומי מפסיד? (סודות הנדל"ן 22.3.2021)

מקרים רבים ממחישים לנו את חשיבותם של ביטוח תכולה ושמאות רכוש, ומדוע הם כל כך נחוצים.

כאשר מדברים על מחיר למשתכן, מדובר בעצם על מקומות עם עודף דירות ומקומות בהן יש חוסר דירות.

האם בקרוב קרית שלום תהפוך לשכונת יוקרה?

מנהל התכנון קבע שלא ישווקו יותר קרקעות לפרויקטים צמודי קרקע. איך זה ישפיע על מחירי הבתים?

כולם מכירים את המודעות הקטנות והמרובעות האלה, של דירות שנמכרות ע״י משרד עו"ד. האם כדאי לתור אחר דירות בכינוס נכסים? האם מדובר בדירות שנמכרות במחיר מציאה? מי הם המוכרים? מה הסיכויים? למי זה מתאים?

כיצד תוספת של 200 דירות תשפיע על המחירים בשיכון בבלי?

כל הדירות והבניינים החדשים נראים אותו הדבר...

״חתמנו לפני חמש שנים על פרויקט תמ״א עם יזם, בינתיים עוד לא קורה דבר, והבניין מתפורר. מה עושים?״

בישראל מעל 7,000 דירות המוצעות להשכרה. איו עיר מובילה בביקוש? מי בהיצע? ואיפה מחירי השכירות הכי גבוהים? מהם הגורמים המשפיעים על הבדלים אלו?

לפניכם סיקור לפי ערים

עד 2008 משקיעים רכשו דירות בעיקר באזורי הביקוש, בתל אביב ובמרכז. עשירים רכשו תמיד דירות להשקעה, אבל השנים 2008-2009 הפכו את כל עם ישראל למשקיעיםֿ והחלו רכישות חרות תקדים בפריפריה.

נתונים סביבתיים משפיעים על מחיר הדירה. כולם יודעים שמילת המפתח בנדלן היא לוקיישן, ובעברית תיקנית ״מיקום״.

מדוע זה כל כך חשוב? 

בניה עצמית של בית צמוד קרקע. מהן השיטות הקיימות בשוק, מה להכניס לתקציב, היכן מתפרים כשפועלים עם תקציב מוגבל והיכן לא.

יום יום , שבוע שבוע אנו סוקרים את שוק הנדל״ן , היצע ועסקאות. העיר תל אביב מצויה מאז ומתמיד במוקד העניינים: מצד אחד ביקושים קשיחים לכל סוגי הנכים ומצד שני מספר עסקאות נמוך. היתכן? 

הסיבות לפער במאמר

אלו פרמטרים נבדקים?, מה כלול ומה לא בחישובי שטח הדירה? >> קראו

במה הם שונים וכיצד הם משלימים זה את זה?

שיקולים לבחירת מקום מגורים

זו מערכת אחת שמרכזת את השליטה והבקרה בכל הבית מתוך מרכז שליטה אחד

העיר תל אביב עוברת בשנים האחרונות מהפכה דמוגרפית מעניינת מאוד, עקב מחירי הדירות בתל אביב, הן למכירה והן להשכרה.

דיור ציבורי: תקנות חוקים, ערים שבהן ריכוז של דיור ציבורי.

מהם שמאות רכוש, סקרי דירות או הערכת תכולת דירה?

ביוני 2020 הביא ליצמן את תכניתו, שאמורה להחליף את התכנית של קודמו, כחלון, ״מחיר למשתכן״. החודש, אושרה תכניתו של ליצמן, ו״דיור במחיר מופחת״ יוצאת לדרך. מה ההבדלים?

בניין מגן דוד אדום המיתולוגי ברח׳ בזל פינת אשתורי הפרחי בתל אביב נהרס בימים אלה, לאחר כ-50 שנה. האם מצפה לנו שם עוד מגדל יוקרה? איזה דירות נוכל לרכוש שם? ובאיזה מחירים?

באיזה מקומות רכישה דירה גרמה לתשואות שליליות ומדוע?

המושג פינוי בינוי או תמ״א 38 רווח מאוד במקומותינו. כל מי שבבעלותו נכס ישן , מיד מעלה את שוויו משום שהוא מועמד לפינוי בינוי או תמא, וממילא ערכו יעלה מאוד לאחר שיתבצע הפרויקט. לכן, חלק גדול מאוד מאותן דירות ישנות שנרכשות להשקעה ולהשבחה במסגרת תמ״א, מגלמות במידה רבה גם את עליית הערך והמחיר העתידי.

בכל מקום ניתן לקרוא ולשמוע, שנדרשים בישראל כ-150 חודשי עבודה על מנת לרכוש דירה ממוצעת בישראל. לפי החישוב שלנו, גם 150 שנות עבודה לא יספיקו על מנת לרכוש דירה בישראל...

כפר אז״ר היה מושב עובדים שנוסד ב-1932 בין כביש 4 לבי״ח שיבא בתל השומר. שטחו כ-1000 דונם ומתגוררים כ-500 משפחות. ב-2008 סופח לרמת גן, ולמעשה הפך לשכונה של צמודי קרקע בעיר.

פקקים רק ממשיכים לגבור? מה זה עושה לשוק הנדל"ן?